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Immobilienkauf

Alle Punkte zum Thema Immobilien und Immobilienkauf in Portugal im Überblick:

Adressen von Immobilienmaklern
Baugenehmigung
Beliebte Regionen
Deutsche Käufer
Geldanlage
Grundbuch
Grundsteuer
Immobilienrecht in der EU
Kaufpreis
Kaufvertrag (Vorvertrag)
Maklerprovision
Notarvertrag
Offshore-Gesellschaften
Steuern
Vererbung
Vermessung
Zusätzliche Kosten
Links

Adressen von Immobilienmaklern

Diese können bei der Deutsch-Portugiesischen Industrie- und Handelskammer erfragt werden. Auch die Deutsche Botschaft in Lissabon oder das Konsulat in Porto erteilt Auskunft. Die o. g. Handelskammer gibt gegen Schutzgebühr übrigens die Broschüre "Immobilienerwerb in Portugal" heraus. (Adressen siehe Thema Behörden)

Baugenehmigung

Sowohl beim geplanten Erwerb eines Altbaus wie eines Neubaus, sollten Sie überprüfen, ob eine Baugenehmigung vorliegt. Wenn Sie einen Bauplatz kaufen möchten, beachten Sie bitte, daß die Bebaubarkeit im Augenblick nicht bedeutet, dass Sie für immer und ewig dort bauen dürfen. In Portugal gibt es z. B. zwei unterschiedliche Pläne Protal -1990 für die Algarve und Protali-1993 für den nördlich angrenzenden Alentejo. Es wurden schon bereits vorliegende Baugenehmigungen nochmals überprüft und teilweise zurückgenommen, weil sie nicht in Übereinstimmung mit den Raumordnungsplänen waren. Es lohnt sich also die regionalen und kommunalen Pläne zur Raumordnung oder -nutzung ebenfalls gründlich zu prüfen bzw. dieses in Auftrag zu geben.

Beliebte Regionen

Die meisten Deutschen interessieren sich für Immobilien an der Algarve. Die Algarve ist knapp drei Flugstunden von Deutschland entfernt und unterteilt sich in die felsige West-Algarve (Barlavento) und die sandige Ost-Algarve (Sotavento), die bis zur spanischen Grenze reicht. Die größte Stadt der Algarve ist Faro, die auch einen internationalen Flughafen besitzt. Die vielen Golfplätze, die sich sowohl im Sommer als auch im Winter bespielen lassen, tragen ebenfalls zur Beliebtheit der Algarve bei.

Der grüne Norden des Landes und der ursprüngliche Alentejo im Landesinneren sind weniger bekannt. Sie werden dementsprechend geringer nachgefragt. Als Geheimtip haben sich in den letzten Jahren die Azoren entwickelt. Die Kaufabwicklung erfolgt hier wie auf dem portugiesischen Festland.

Deutsche Käufer

Der Erwerb von Immobilien in Portugal ist für Deutsche grundsätzlich möglich. Er unterliegt jedoch Beschränkungen, durch die z. B. Bodenspekulation durch Ausländer oder Verlust landwirtschaftlicher Anbauflächen verhindert werden sollen. Für Deutsche ohne Wohnsitz in Portugal oder deren Aufenthaltsgenehmigung nicht mindestens 6 Monate vor dem Grundstückskauf erteilt wurde, gelten besondere Bedingungen.

Geldanlage

Eine Ferienimmobilie in Portugal gehört eher nicht zu den Geldanlagen mit Renditeaussichten. Eine Immobilie kostet sowohl Geld beim Kauf als auch während des Besitzes. Ich bin kein Immobilienfachmann und möchte Ihnen Ihren Traum auch nicht ausreden. Es ist unbestritten eine feine Sache im Süden ein Feriendomizil zu haben. Lassen Sie sich jedoch gut beraten und nehmen Sie sich Zeit für die Planung. Dann gibt es auch keine bösen Überraschungen.

Grundbuch

Um späterem Ärger aus dem Weg zu gehen, sollte vor dem Kauf, wie in Deutschland auch, Einsicht in das Grundbuch (certidão do registo predial) genommen werden. Das Grundbuch gibt Auskunft darüber, ob geldliche Belastungen, Wege- oder Leitungsrechte, ein Nießbrauch oder sonstiges eingetragen sind und der Wert des Objektes dadurch gemindert wird.

Grundsteuer

Nach Erwerb des lmmobilieneigentums ist eine jährliche Grundsteuer (contribuição autárquica) zu bezahlen. Früher wurde diese Steuer contribuição predial genannt und vom Staat erhoben. Seit dem 1.1.1989 wird diese Steuer von den Stadtverwaltungen eingefordert. Basis dieser Steuer ist eine Schätzung, die so genannte avaliação, die einen Miet-/Nutzwert (rendimento colectável) für das Objekt festlegt. Ab dem Jahre 1990 wird dieser Wert ständig der Inflation angeglichen. Die Berechnung selbst ist etwas umständlich und kann von Stadt zu Stadt auch verschieden sein, weil die Städte die Möglichkeit haben, zwischen den Prozentsätzen 1,00% bis 1,30%, die bei den Berechnungen eine Rolle spielen, zu optieren. Bei unbebauten Grundstücken beträgt dieser Prozentsatz generell 1.00% vom Steuerwert.

Immobilienrecht in der EU

Das Immobilienrecht einschließlich der steuerlichen Vorschriften ist innerhalb der EU nicht einheitlich geregelt. Eine Anpassung ist in absehbarer Zukunft auch nicht vorgesehen. Daran wird auch die gemeinsame Währung EURO nichts ändern. Machen Sie also nicht den Fehler, "deutsche" Rechtsvorstellungen auf den Immobilienkauf in Portugal übertragen zu wollen.
Für ausländische Käufer ist die Beratung und Vertretung durch einen Rechtsanwalt absolut ratsam!

Kaufpreis

1993 hat ein neues Gesetz, welches verhindern soll, dass die portugiesische Landschaft "zubetoniert" wird, in einigen Gegenden die Immobilienpreise sprunghaft ansteigen lassen. Seitdem dann auch die Golfspieler noch Portugal entdeckt haben, hat in den Golfregionen eine Konsolidierung der Preise eingesetzt.

Um Ihnen mal eine ungefähre Preisvorstellung zu geben: Golfapartments an der Westalgarve kosten ab 110.000,-- EUR. Villen mit Meerblick in beliebten Touristenzentren wie z. B. Carvoeiro sind ab 250.000,-- EUR zu haben. Luxusvillen in Golfgegenden können schon mal Preise um die 500.000,-- EUR haben. Dahingegen kann man in ländlichen Gegenden, wie dem Alentejo, auch mal ein altes Bauernhaus für 25.000,-- EUR erstehen.

Kaufvertrag (Vorvertrag)

Immobilienkaufverträge werden auch in Portugal notariell beurkundet. Jedoch ist auch ein privatschriftlicher Kaufvertrag (contrato promessa de compra e venda) - also ohne notarielle Beurkundung - verbindlich. Der Kauf einer Immobilie ist also auch dann gültig, wenn es sich nur um ein normales Blatt Papier mit entsprechendem Inhalt handelt. Bitte beachten Sie auch, daß es nicht entscheidend ist für Ihre Rechte und Pflichten, ob der Vertrag mit Vorvertrag oder Kaufoption oder einer sonstigen Bezeichnung überschrieben ist. Allein entscheidend ist der Inhalt des Vertrages. Oftmals handelt es sich gerade bei diesen sogenannten Vorverträgen um vollumfänglich verbindliche Kaufverträge, von denen Sie sich ohne die Zustimmung des Verkäufers nicht mehr lösen können. Deshalb: Vor einer Unterschrift und vor einer Anzahlung die Eigentumsverhältnisse und eventuell vorhandene Belastungen (Hypotheken, Wegerechte, Nutzungsrechte) anhand eines Grundbuchauszuges überprüfen!

In Portugal ist es übrigens üblich einen Immobilienkauf mit einem Kaufvorvertrag (contrato promessa de compra e venda) zu beginnen. Dieser wird, wie oben bereits erwähnt, nicht notariell beglaubigt und besagt nur, dass sich beide Parteien zum Abschluß eine Kaufvertrages verpflichten. Zum Vorvertrag gehört eine genaue Beschreibung der Immobilie und ein Zeitplan des eigentlichen Kaufes. Üblich ist auch, dass beim Vorvertrag eine Anzahlung geleistet wird, mindestens 10 % der Kaufsumme. Mit dieser Anzahlung hat es eine spezielle Bewandnis. Tritt der Käufer vom Geschäft zurück, verfällt sie einfach. Tritt aber der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer die doppelte Anzahlung zurück geben.

Maklerprovision

Immobilienmakler erhalten vom Auftraggeber eine Provision von ca. 3 - 5 % des Grundstückpreises.

Notarvertrag

Das Eigentum an der Immobilie wird mit dem Notarvertrag (escritura de compra e venda) übertragen. Eine Ausfertigung des Notarvertrages wird dann beim Grundbuchamt (conservatória) eingereicht. Mit der Eintragung ins Grundbuch ist gewährleistet, dass die Immobilie nicht ein zweites Mal an einen anderen gutgläubigen Käufer verkauft oder das Grundstück mit einer Hypothek belastet werden kann. Für die Bezahlung der Steuer müssen Sie eine Steuernummer beantragen. Die Bezahlung der Steuern ist im übrigen Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Bitte beachten Sie, daß Sie für die Eintragung ins Grundbuch selbst sorgen, zumindest aber jemanden anderen damit beauftragen müssen.

Offshore-Gesellschaften

Es gibt die Möglichkeit Immobilien durch eine sogenannte Offshore -Gesellschaft ("Briefkastenfirma") im Ausland zu erwerben. Der größte Vorteil ist wohl die Diskretion. Das Offshore -Eigentum allein mildert nicht die potentiellen Folgen von Kapitalerträgen und Erbschaftssteuern im eigenen Heimatland. Es gibt jedoch die Möglichkeit, dieses über ein Offshore -Treuhandvermögen zu regeln.

Es gibt viele Offshore-Gerichtsbarkeiten, die eine kostengünstige Firmengründung und Jahresabschlussgebühren anbieten. Dazu zählen Isle of Man, Gibraltar und British Virgin Islands (BVI). Großbritannien selbst hat viele Vorzüge eines "Offshore-Zentrums", wie minimale Kapitalforderungen, geringe Jahresabschlussgebühren und die Möglichkeit designierte Aktionäre oder Gesellschafter zu stellen. Die Wahl der Gerichtsbarkeit einer Offshore -Gesellschaft sollte sich immer nach den persönlichen Umständen des Käufers richten. Diese Wahl sollte detailliert mit einem Vertreter einer erfahrenen Treuhandorganisation besprochen werden.

Steuern

Nachfolgend ein kleiner Abriss der Steuersituation in Portugal, die beim Immobilienkauf interessant wird:

Steuerpflichtig sind die Einkünfte aus einer Tätigkeit als Arbeitnehmer oder Selbständiger, aus Gewerbebetrieb und Landwirtschaft, aus Kapitalvermögen, Vermietung, Vermögenszuwachs, Veräußerungsgewinnen und Renten. Die Einkommenssteuersätze reichen von 12% (bis 4.182 Euro Einkommen) bis 40% (ab 52.276,52 Euro). Im Vergleich zu Deutschland ist eine Besteuerung in Portugal erst ab einem Einkommen von mehr als 125.000 Euro günstiger. Steuerpflichtig sind Schenkungen und Erbschaften von beweglichen und unbeweglichen Vermögen, das sich in Portugal befindet. Bei Übertragung an Ehegatten oder Nachkommen in erster Linie wird eine Freigrenze 3.491,59 Euro gewährt. Grundvermögen wird nach einem Einheitswert versteuert. Die Steuersätze reichen von 7 % bis 32 % (ab einem Wert von 355.343 Euro) für Erbschaften und Ehegatten sowie Nachkommen ersten Grades. Bis zum dritten Grad variieren die Sätze von 13 bis 45 %, bei den übrigen Personen von 16 bis 50 %. Erwähnenswert ist eine Begünstigung von minderjährigen Kindern des Erblassers ( 3 bis 24 %). Beim Erwerb von Wohngebäuden und Eigentumswohnungen liegt die Grunderwerbsteuer bei einem Kaufpreis von mehr als 166.054 Euro bei 10 %.

(Stand 2003. Diese Angaben können sich ständig durch Gesetzesänderungen verändern.)

Vererbung

Falls ein Deutscher mit Wohnsitz in Deutschland eine portugiesische Immobilie vererbt, kommt für die Erbfolge deutsches Erbrecht zur Anwendung, das deutsche Testament wird also anerkannt. Ein gesondertes portugiesisches Testament ist nicht notwendig, kann aber die Abwicklung der Erbschaft beschleunigen. Liegt kein Testament vor, kommt die deutsche gesetzliche Erbfolge zur Anwendung.

Vermessung

Bei größeren Flächen sollte eine Vermessung erfolgen. Bei unklaren Grundstücksgrenzen sollte ebenfalls nachgeprüft werden, wo die Grenzen tatsächlich verlaufen.

Zusätzliche Kosten

Möchten Sie sich auch im Winter in Portugal aufhalten, ist eine Heizung sehr ratsam, da die Winter zunehmend strenger werden. Die Grunderwerbssteuer schlägt mit ca. 10 % zu Buche. Weitere Kosten im Zusammenhang mit dem Grunderwerb sollten Sie mit ca. 5 % des Kaufpreises (Stempelsteuern, Notar- und Anwaltskosten) kalkulieren. Während des Besitzes fällt die Grundsteuer der Gemeinde an, die sich nach dem Steuerwert (valor tributavel) richtet. Eine eventuelle Vermietung ist natürlich einkommensteuerpflichtig.

Links

Allgemein:

• Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. "All zu viele Leute lassen sich im Ausland für dumm verkaufen. Das muss nicht sein! Unabhängig beraten und aktuell informiert sind Sie, Ihr Geld und Ihre Immobilie auf der sicheren Seite! " (Peter Schöllhorn, Vorstand der DSA) ,
• Immobilienreport Portugal (Link zur Zeit inaktiv)! von der IREX Deutsche Immobilienbörse AG, München
  Nachtrag: Regelinsolvenzverfahren eröffnet 05.12.2006

Makler (alphabetisch):

• BPI-Imobiliário, Immobilienseite der großen portugiesischen Bank BPI (Sprache: PT)
• Casa Andalusien, deutschsprachige Immobilienagentur spezialisiert auf Andalusien und die Ost-Algarve
• Expresso Imobiliario, das Immobilienportal von Clix.pt (Sprache: PT)
• GóisProperty - deutschsprechende Maklerfirma, die auf die Region Góis (Zentralportugal) spezialisiert ist und dazu viele Hintergrundinformationen bietet
• Casa Sapo – Portal Nacional de Imobiliário (Großes nationales Immobilienportal, Sprache: PT)
• Remax.de und Remax.pt gehört zu den größten Immobilienmaklern des Kontinents

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